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湖北恩施"糾正"房價猛降 三四线楼市开始扛不住了

內容導讀: (原标题:湖北恩施房协发文纠正房价猛降 三四线楼市开始扛不住了?) 華夏時報 记者刘诗萌 北京报道 走过了两年暴涨之路,一片看空声中三四线楼市降价这只狼终于来了。 日前,网络上流传着一份由湖北恩施州恩施市房地产协会发布的《关于波动恩施房...

(原标题:湖北恩施房协发文“纠正”房价猛降 三四线楼市开始扛不住了?)

湖北恩施房协发文“纠正”房价猛降 三四线楼市开始扛不住了?

華夏時報 记者刘诗萌 北京报道

走過了兩年暴漲之路,一片看空聲中三四線樓市降價這只“狼”終于來了。

日前,网络上流传着一份由湖北恩施州恩施市房地产协会发布的《关于波动恩施房地产市场价格预警的告诉》。这份发送给恩施市各房地产企業,抄送恩施市人民政府、住建局、自然资源和规划局的红头文件指出,部分楼盘采取大幅度降价的办法促销,包括开盘价低于备案价800元-1200元/平米、余盘4000元-4500元/平米甩卖抛售等十种降价行为,对恩施的房地产市场带来了不利影响。恩施市房协要求开盘在售的企業纠正不良做法,并将协助主管部门对备案价格的上限低价进行制度性约束。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进对《華夏時報》记者表示,恩施此次文件进一步表现了“稳房价”的概念,即房价过快上涨和过快下跌都不允许。三四线城市楼市降温态势是市场行为,本身也是合理的挤房价泡沫的做法。但是从实践情况看,部分降价明显干扰了市场,也导致各楼盘盲目降价,进而干扰了市场,这显然也是政府需求管控的。

十條“罪狀”,降價30%

根據這份文件,當前恩施市樓盤降價的次要表現有十條,其中有四條明確了調查數據:有的樓盤高備案價,低價開盤,降價幅度在備案價基礎上下調800元-1200元/平米;部分樓盤采取分期預售和銷售,前後價格降幅在300元-500元/平米;有的樓盤無故不按市場價格規律辦事,樓盤整體價格比去年同期大幅下降200元-500元/平米;部分余盤采取甩賣價格抛售,成交價格在4000元-4500元/平米之間。

另外六條則包括低價誘客,惹起市場波動極大;綜合成本與實際銷售價格构成巨大反差,給樓盤留下不可持續發展的空間;低價蓄客,甚至未辦理預售許可證即變相收取押金和辦卡;以分銷、電銷方式與第三方合作降價,用工程款抵扣房、內部福利房等變相降價擾亂市場;銷售人員到其他售樓部外拉客,影響惡劣;違反相關規範,樓層設計高度降低至2.7米左右,爲購房者入駐埋下矛盾隱患等。

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恩施土家族苗族自治州包括1市7縣,州政府所在地恩施市是縣級市,其他七個縣包括利川、建始、巴東、宣恩、鹹豐、來鳳和鶴峰。恩施市全市總人口82萬,城市建成區面積45平方公裏。記者留意到,2019年2月底由恩施州房協發布的《2018年度恩施房地産市場報告》顯示,2018年恩施市新建商品住宅成交均價爲6165.58元/平米,爲全州最高,是該州房價最低的巴東縣均價的兩倍以上。相比之下,余盤甩賣的價格比均價下降了30%左右,幾乎同2016年房價尚未開始快速拉升時的價格持平。

去庫存與補庫存的循環

過去兩年間,同許多三四線樓市一樣,恩施也迎來了一波大漲。隨著樓市去庫存政策的推進,恩施州在2016年6月出台了房地産去庫存的各項政策,包括調低首付比例,首套房公積金貸首付低至20%,二套符合首套標准的,首付僅需30%;擴大提取適用範圍,購房除本人、配偶外,子女、父母的公積金亦可疊加运用于同一套房;每年可提取一次公積金償還銀行本息;農民工、個體戶進入公積金覆蓋範圍,繳存足額連續6個月以上即可申請公積金貸款等。

與此同時,棚改貨幣化安置力度也有所加大,要求各縣市棚改貨幣化安置比例不得低于60%。不再建設回遷安置房,按照“以購代建”進行安置,中止經濟實用房建設。實際操作中,2017年恩施市棚改完成開工2316套,其中貨幣化安置1260套;2018年開工2209套,貨幣化安置2113套。

這一政策取得了明顯的效果。2017年,恩施市新建商品住宅的成交單價比去年上漲了592.64元/平方米,達到4988.64元/平方米;而2018年更上漲了1176.94元,漲幅達到23.59%。成交量方面,2017年新建商品住宅成交受供量限制,成交量有所下跌,但出現了“搶房”的白熱化趨勢;2018年成交量同期相比上漲7.29%,累計總銷售額100億元,與2017年同期相比上漲26.58%。

值得留意的是,去化周期已經開始拉長。2017年恩施市新建商品房出清周期爲5個月左右,但根據2018年的報告,這一周期已經接近10個月。而新建非商品住宅庫存高企,現有存量出清約需55個月。另一方面,補庫存還在進行時。2018年,恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬方,近三年來初次高過銷售面積。

潮水退去,三四線開始裸泳

中国社科院財經战略研讨院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模仿实验室副主任邹琳华对《華夏時報》记者表示,对于恩施楼市而言,可能是短期上涨太快,需求退潮后剌激效能衰退,就出现了降价压力。

根據易居研讨院中國百城房價報告,今年1-4月份全國三四線城市房價漲幅已遠遠小于2017年的高位程度,即明顯走出了“過快上漲”的區間,同時此類漲幅也低于全國10.2%的平均程度,這體現了當前房價繼續降溫的態勢。

自2018年6月开始,棚改风向开始变化,住建部六部委随后也表示将控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。过去两年间支撑三四线楼市暴涨的次要动力不再,这些地区所面临的缺乏经济和人口支撑的真实情况也就浮出了水面。当潮水退去,恩施市房协也只能要求各个企業与之“共克时艰”。不过,邹琳华也表示,该文件也只是预警作用,降价作为市场行为,即便是政府也没有有效手腕来改变。

但必須要看到的是,三四線樓市也尚未達到房價轉跌的臨界點。緯房指數監測顯示,2019年4月,三四線城市房價平均環比上漲0.03%,漲速比上月收窄0.242個百分點。118個三四線樣本城市中,上漲的城市爲71個,比上月減少1個,上漲城市占比爲60%。

嚴躍進指出,房價應該基于市場規劃和調控目標在合理區間波動。對于相關開發商和中介公司來說,後續營銷方面需求積極管控,防範爲了沖業績而亂降價,或者是做一些名不副實的假降價。後續預計三四線城市還會有各類穩定房價的做法,這也利好市場和預期的穩定。

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